1. Schwachstellen- und Risikoanalyse

Basierend auf den Quellen lassen sich folgende Schwachstellen und Risiken identifizieren:

• Vertragsbindung und Preisanpassung: Das Objekt ist durch eine Ergänzungsvereinbarung bis zum 31.12.2030 an den Wärmelieferanten BTB gebunden. Die Preisanpassung erfolgt über eine hochkomplexe Preisgleitformel (PGF), die für den durchschnittlichen Mieter ohne fachliche Hilfe kaum nachvollziehbar ist.

• Abweichungen vom Marktdurchschnitt: Mehrere Positionen der kalten Betriebskosten (insbesondere Gartenpflege und Sachversicherungen) liegen signifikant über dem Berliner Durchschnitt, was ein Risiko für die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots darstellt.

• Transparenz der Indices: Einige Indices der PGF (z. B. EGIX über die EEX) sind für Mieter nicht ohne Weiteres kostenfrei und rückwirkend überprüfbar.

• Kostenrisiko 2024: Die Verwaltung weist darauf hin, dass durch das Auslaufen der staatlichen Entlastungen (Energiepreisbremsen) und die Erhöhung der Umsatzsteuer auf Wärme von 7 % auf 19 % ab 2024 erhebliche Mehrkosten drohen.

2. Betriebskostenabrechnung (BKA) – Detaillierte Auflistung

Die folgende Tabelle listet die Einzelwerte der Betriebskostenabrechnung 2023 für die Nutzeinheit von Herrn Max Mustermann auf (Wohnfläche 64,07 m², Gesamtfläche Objekt 6237,94 m²).

3. Vergleich der BKA-Werte mit dem Berliner Durchschnitt

Der Vergleich basiert auf den Berliner Betriebskostenübersichten für 2023. Die Werte des Objekts wurden auf €/m²/Monat umgerechnet (Gesamtfläche 6237,94 m²).

4. Wärmelieferung und Preisgleitformel (PGF)

Angemessenheit der PGF nach AVBFernwärmeV

Die PGF muss gemäß § 24 AVBFernwärmeV die Kostenentwicklung bei der Erzeugung und Bereitstellung der Wärme sowie die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen widerspiegeln. Die vorliegende Formel für den Arbeitspreis nutzt eine Vielzahl von Indices (Holz, Gas, Kohle, Öl), was der Komplexität des Energiemixes der BTB Rechnung trägt. Kritisch zu sehen ist jedoch die Gewichtung, die nicht exakt mit dem tatsächlichen Mix übereinstimmt.

Energiemix vs. Preisgleitformel (Arbeitspreis)

Hinweis: Die starke Übergewichtung von Erdgas und Heizöl in der Formel im Vergleich zum tatsächlichen Mix könnte bei stark steigenden Gas-/Ölpreisen zu überproportionalen Preissteigerungen für die Nutzer führen, obwohl die Wärme zu fast 50 % aus Biomasse gewonnen wird.

Quellenrecherche der Indices

Überprüfbarkeit für Mieter

Der EGIX (European Gas Index) ist für Mieter problematisch, da historische Daten auf der EEX-Plattform oft nur über kostenpflichtige Abonnements oder spezialisierte Datenanbieter rückwirkend im Detail überprüfbar sind. Die Destatis-Werte sind hingegen über die Genesis-Datenbank kostenfrei zugänglich.

5. Entlastungsbetrag nach EWPBG

Der Entlastungsbetrag wurde für das Objekt mit insgesamt 103.020,25 € ausgewiesen. Die Berechnung erfolgte auf Basis eines Referenzpreises von 9,5 Ct/kWh und eines Entlastungskontingents von 80 % der Prognose. Für den Nutzer Max Mustermann wurde ein anteiliger Entlastungsbetrag von 498,83 € korrekt in der Abrechnung abgezogen. Die Ermittlung erscheint nach den gesetzlichen Vorgaben des EWPBG plausibel durchgeführt.

6. CO2-Emissionskosten

Die CO2-Kosten wurden gemäß CO2KostAufG ermittelt. Der Gesamtausstoß der Liegenschaft betrug 134.306,9 kg. Bei einem Ausstoß von 21,5 kg CO2/m²/a fällt das Gebäude in die Stufe, bei der der Vermieter 20 % der Kosten tragen muss.

• Gesamte CO2-Kosten (Nutzeranteil): 100,34 €.

• Vermieteranteil (20 %): 20,07 €.

• Verbleibender Nutzeranteil: 80,27 €. Dieser Anteil wurde korrekt in die Heizkostenabrechnung übernommen.

7. Wirtschaftlichkeitsgebot der Betriebskosten

• Kalte Betriebskosten: Hier gibt es deutliche Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Besonders die Gartenpflege (180 % über Schnitt) und der Winterdienst weichen massiv nach oben ab. Hier sollte die Verwaltung zur Vorlage der Verträge und zum Nachweis von Vergleichsangeboten aufgefordert werden.

• Warme Betriebskosten: Die Kosten sind durch den langfristigen Wärmelieferungsvertrag mit der BTB gebunden. Da der Vertrag auf der AVBFernwärmeV basiert und die Preise über eine PGF ermittelt werden, ist der Spielraum für das Wirtschaftlichkeitsgebot hier juristisch enger gefasst, sofern die Formel den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Wärmekosten liegen ca. 12 % über dem Berliner Schnitt.

8. Vorauszahlungen

Der Nutzer Max Mustermann weist ein Guthaben von 1.359,50 € aus. Trotz dieses erheblichen Guthabens empfiehlt die Verwaltung, die Vorauszahlungen nicht zu senken. Dies wird mit der Rückkehr zum vollen Umsatzsteuersatz (19 %) und dem Wegfall der Energiepreisbremsen begründet, was plausibel ist, um hohe Nachzahlungen im Folgejahr zu vermeiden.